Baufinanzierung ohne Eigenkapital 2018

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu erhalten ist nicht ganz einfach und auch nicht für jeden möglich. Ob und wie es geht ist sehr stark von Ihrer individuellen Situation abhängig. Deshalb empfehlen wir, dass Sie eine unverbindliche und kostenlose Anfrage bei Vermittlern stellen, die sich auf das Thema spezialisiert haben. Die Vermittler arbeiten mit mehreren hundert Banken zusammen und wissen daher genau, welche Bank für Ihre individuelle Situation als Finanzierungspartner geeignet ist. Außerdem können die erfahrenen Berater Ihnen möglicherweise Alternativen zu Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufzeigen, an die Sie noch gar nicht gedacht haben.

Bitte fragen Sie nicht nur bei einem Vermittler an! Bei einem so wichtigen Thema, wie der Baufinanzierung, sollten Sie sich immer eine zweite Meinung einholen. Unsere Empfehlungen:

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Allgemeine Informationen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Was vor 25 Jahren bei fast allen Banken noch undenkbar war, die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, wird auch in Deutschland immer populärer. In den angelsächsischen Ländern schon lange verbreitet, war hier zulande ein „no-go“. Allerdings bleibt es unstrittig, je mehr Eigenmittel in eine Finanzierung einfließen, um so solider ist das Gesamtpaket. Als klassische Faustformel gilt immer noch, dass eine Finanzierung solide ist, wenn der Käufer der Immobilie 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten aus eigenen Mittel aufbringt.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital bei Eigennutzung

Ein katastrophaler Mietwohnungsmarkt und historisch niedrige Zinsen rufen bei vielen Mietern den Wunsch hervor, auch ohne Eigenkapital endlich in die eigene Immobilie zu ziehen. Dafür nehmen sie auch in Kauf, aus den Ballungsgebieten heraus in ländliche Regionen zu ziehen und dafür einen längeren Weg zum Arbeitsplatz zu haben.

Nach wie vor sind einige Banken skeptisch, wenn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ansteht. Je niedriger jedoch der Kaufpreis ausfällt, um so größer sind die Chancen für den Käufer. Voraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist natürlich, dass die monatliche Rate durch das Haushaltsnettoeinkommen gedeckt ist. Geht die Haushaltsrechnung gerade so null zu null  auf, wird die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital kritisch.

Es gibt aber einen kleinen Trick, wie der Käufer künstlich Eigenkapital schaffen kann. Abgesehen von Verwandtendarlehen, bei denen kein Banker die Herkunft der „Eigenmittel“ nachprüfen kann, bieten sich auch Arbeitgeberdarlehen an. Diese werden seitens der Banken als Eigenkapital eingestuft. Ein Arbeitgeberdarlehen setzt jedoch die Einhaltung gewisser rechtliche Vorschriften voraus. Grundsätzlich muss ein Kreditvertrag bestehen. Dieser beinhaltet

  • Namen der beteiligten Parteien
  • Höhe des Darlehens
  • Höhe des Zinssatzes
  • Tilgung und Darlehenslaufzeit

Der Zinssatz muss sich innerhalb bestimmter Bandbreiten in Relation zum Kapitalmarktzins bewegen, andernfalls wird das Darlehen steuerpflichtig. Die engen Richtlinien gelten für das gesamte Vertragswerk, da die Kreditsumme andernfalls als Gehaltszahlung eingestuft und steuer- und sozialabgabenpflichtig wird. Das Ergebnis wäre katastrophal. Aus diesem Grund sollte der Kreditvertrag auf jeden Fall von einem Experten auf den juristischen Bestand geprüft werden.

Eine weitere Alternative für eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wäre ein Policendarlehen zur Eigenmittelbeschaffung. Bei einem Policendarlehen handelt es sich nicht um einen Kredit im Sinne des Kreditwesengesetzes. Der Versicherungsnehmer erhält vielmehr eine diskontierte Auszahlung der Versicherungssumme, sprich, sein eigenes bis dahin angespartes Geld.

Es gibt also durchaus Möglichkeiten, den harten Sachverhalt der „Baufinanzierung ohne Eigenkapital“ aufzuweichen.  Alternativ bieten sich die Banken an, die nicht mehr die Anforderungen der 80er und 90er Jahre an eine Kreditvergabe knüpfen.

Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital sind auch dann eher möglich, wenn das Objekt von einem Bauträger erworben wird und es sich nicht um den Kauf einer Bestandsimmobilie handelt. Bauträger kaufen in der Regel größere Finanzierungskontingente bei der Bank ein, welche die Bauträgerfinanzierung durchgeführt hat. Interessanterweise werden die Leitplanken in Bezug auf das Eigenkapital bei der Endfinanzierung dann nicht so eng gesetzt.

Ausnahme Fremdvermietung

Die Fremdvermietung legt bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine andere Betrachtungsweise der Bonität des Anlegers zugrunde. Die Annuität ist zu einem großen Teil durch die Mieteinnahmen gedeckt, waghalsige Finanzierer berücksichtigen bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital auch noch die Steuerrückerstattung durch die Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Diese entstehen durch die Abschreibung auf das Objekt, die Kosten, welche in Zusammenhang mit der Vermietung anfallen und die mögliche Unterdeckung vom Zinsaufwand durch die Mieteinnahmen.

Fazit zum Baukredit ohne Eigenmittel

Wenn Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital abschließen möchten, sollten Sie sich kompetent beraten lassen, da die beste Lösung für Ihre Situation von vielen Faktoren abhängig ist, die sich im Rahmen eines Online-Ratgebers nicht alle erläutern lassen. Stellen Sie einfach eine kostenlose Anfrage bei Vermittlern, wie den von uns oben Empfohlenen.