Die Zeitschrift „Finanztest“ ist vielen Verbrauchern als verlässliche Quelle für Finanztipps bekannt. Das ist auch bei der Immobilien- und Baufinanzierung nicht anders. In ihrer letzten Ausgabe empfahl das Magazin seinen Lesen, Realisierung eines Eigenheims mittels KfW-Effizienzhaus 55. Rolf Tilmes, Vorstandsvorsitzender des Financial Planning Standards Borad Deutschland (FPSB Deutschland) hat nachgerechnet und kommt zu dem Schluss: „Finanztest hat sich verrechnet“. Was aber ist die günstigere Alternative?
Wie sieht die Empfehlung von Finanztest aus?
In der Ausgabe 3/2019 empfahl das Magazin die Eigenheimfinanzierung über den Bau eines KfW-Effizienzhauses 55. Bestandteil der Finanzierung sollte ein zinsgünstiges KfW-Darlehen in Höhe von 100.000 Euro sein. Der Rest sollte über ein Bankdarlehen finanziert werden. Das KfW-Darlehen kommt mit einem Zins von 1,15 Prozent, einer Laufzeit von 10 Jahren und ohne Tilgung daher. Hinzu kommt durch das KfW-Effizienzhaus eine Förderung in Höhe von 5.000 Euro.
Damit muss der potenzielle Bauherr nur 95.000 Euro zurückzahlen und trägt eine monatliche Zinslast von 91 Euro. Um das Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung der 95.000 Euro zu vermeiden, empfahlen die Autoren den Abschluss eines Bausparvertrags, in den monatlich über 10 Jahre 361 Euro einzuzahlen sind. Das wären nach 10 Jahren 42.576 Euro.
Der Teufel steckt im Detail
Die Zahlen sehen auf den ersten Blick auch gut aus. Wie Tilmes und Finanzplaner Gabriel Hopmeier erläutern, steckt der Teufel jedoch im Detail. Angenommen, es soll eine Immobilie für 800.000 Euro gekauft werden, wobei der Eigenkapitalanteil bei 200.000 Euro liegt. Allein für den Abschluss des von „Finanztest“ empfohlenen Bausparvertrags fallen den Experten zur Folge mindestens 950 Euro an Provisionen an, die so im Artikel nicht erwähnt wurden.
Hinzu kommen über den Zeitraum von 10 Jahren laufende Kontoführungskosten sowie ein nur minimaler Guthabenzins von 0,1 Prozent p.a., der den Zinskosten von 1,15 Prozent p.a. gegenübersteht. Bei der Finanzierung der genannten Immobilie entstünden laut den Experten Darlehenskosten in Höhe von 107.638 Euro.
Klassisches Bankdarlehen als Alternative
Nach Ansicht der Experten ist ein klassisches Bankdarlehen über die volle Finanzierungssumme die bessere Alternative zum Bauspar-KfW-Modell. Die Empfehlung von Tilmes und Hopmeier ist ein Bankdarlehen mit 20 Jahren Laufzeit. Dieses sei zwar bezüglich des Zinssatzes teurer, dafür aber seien Immobilienfinanzierer nach 20 Jahren schuldenfrei. Auch lägen die Darlehenskosten bei nur 104.843 Euro, was gegenüber der Variante von „Finanztest“ einer Ersparnis von 2.795 Euro entspricht.
Zudem war bei dem von „Finanztest“ aufgeführten KfW-Darlehen in den ersten 10 Jahren keine Sondertilgung möglich. Bei einem Bankdarlehen dagegen sind meist Sondertilgungen in Höhe von bis zu 5 Prozent pro Jahr möglich. Durch den Zinseszinseffekt wird die zu finanzierende Immobilie durch regelmäßige Sondertilgungen nochmals günstiger, so die Experten.